1주택자 종부세 얼마 내야 할까? 기준가액과 공제액 완전 해설

 

최근 부동산 시장의 변화와 함께 세금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 1주택자라면 종합부동산세, 즉 종부세에 대한 이해가 필수적입니다.

 

처음에는 누구나 복잡하게만 느껴질 수 밖에 없는 종합부동산세 계산이 실제 원리를 알게 되면 생각보다 간단하다는 것을 알게 되는데요. 오늘은 1주택자가 알아야 할 기준가액과 공제액에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

종부세란 무엇인가?

종합부동산세는 일정 기준 이상의 고가 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 재산세와는 다르게 전국에 있는 주택의 공시가격을 합산한 뒤 일정 기준을 초과하는 경우 과세됩니다.

 

국세청에서 1년에 한 번 부과하며, 납부 시기는 보통 12월입니다. 과세 기준은 주택의 공시가격에 따라 결정됩니다. 다음은 2024년 기준으로 주요 과세 기준입니다.

 

1) 1세대 1주택자 : 공시가격이 11억 원 초과

2) 다주택자 : 합산된 공시가격이 6억 원 초과

3) 법인 : 공시가격에 관계없이 과세

 

1주택자의 종부세 공제 기준과 계산 방법

2024년 기준으로 1세대 1주택자는 종합부동산세 부과 기준이 11억 원입니다. 여기서 ‘공시가격’은 시세의 약 70% 수준으로 산정되며, 공정시장가액비율(2025년 100%)을 곱한 후 공제액을 빼고 과세표준을 결정합니다. 예를 들어 공시가격이 12억 원인 아파트의 경우 11억 원을 초과한 1억 원에 대해서만 과세가 이루어지는 것이죠.

 

① 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 기초

② 과세표준 기초 - 공제액(1주택자 11억 원) = 최종 과세표준

③ 과세표준 × 세율 = 산출세액

④ 산출세액 - 세액공제(고령자/장기보유) = 최종 납부액

 

<예시>

공시가격 13억 원, 공정시장가액비율 100%라면 → 과세표준은 13억 - 11억 = 2억 원 → 2억 원에 해당하는 세율(0.6%~1.2%)을 적용하면 약 120만 원 정도의 세금이 부과됩니다. 단, 고령자이거나 장기보유자라면 세액공제를 통해 이보다 줄어들 수 있습니다.

 

 

고령자 및 장기보유자 세액공제

정부는 고령자(60세 이상) 및 장기보유자(5년 이상)에 대해 종합부동산세 세액공제를 제공합니다. 고령자 공제는 최대 30%, 장기보유 공제는 최대 50%까지 가능하며, 중복 적용 시 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 단, 주택이 공동명의인 경우 세액공제 혜택이 축소되거나 적용되지 않으므로 유의해야 합니다.

조   건	공 제 율
60~65세 / 보유 5~10년	20% + 20% = 40%
65~70세 / 보유 10~15년	30% + 30% = 60%
70세 이상 / 보유 15년 이상	30% + 50% = 최대 80%

 

종부세 절세 전략

1) 단독명의를 유지해 고령자·장기보유 공제 극대화

2) 공시가격 11억 원 이하 주택으로 자산 분산

3) 1주택자 요건 유지를 위한 세대분리 및 임대사업 등록 검토

4) 상속·증여 시점 조율로 세부담 분산

5) 양도시 비과세 요건 철저히 확인

참고사항

종합부동산세는 주택의 가격뿐 아니라 보유자격, 보유기간, 소유형태 등 다양한 요소에 따라 과세 여부와 세금 규모가 달라집니다. 최근 정부의 부동산 세제 개편으로 인해 공제 기준, 세율 구조, 공정시장가액비율 등 세부 내용이 자주 변경되기 때문에 항상 최신 정보를 확인해야 합니다.

 

예를 들어 공동명의자 간에는 세액공제가 제대로 적용되지 않는 점, 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 오히려 세금이 늘어날 수 있는 점 등을 고려해야 하며, 전문가의 상담을 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 국세청 홈택스 시스템에서도 예상 세액을 계산해볼 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

종부세는 부동산 자산관리 전략의 핵심 중 하나입니다. 자산이 일정 수준 이상인 경우 매매, 증여, 상속, 투자 전략까지도 종합부동산세를 고려해 설계하는 것이 중요합니다. 앞으로도 관련 정책이 변화할 수 있으니 지속적인 모니터링이 필요합니다.

 

 

 

공시가격이 계속 오르고 있는 수도권 지역의 1주택자는 언제든 종부세 부담이 커질 수 있는 가능성이 높습니다. 시세가 높아진 아파트에 살고 있다면 해마다 공시가격과 세율을 눈여겨 보아야 합니다.

 

매년 바뀌는 부동산 정책과 기준을 따라가려면 기본 개념부터 정확히 이해하는 것이 먼저입니다. 오늘 소개한 종부세 기준과 계산 방법, 세액공제와 절세 전략이 작은 도움이 되었으면 합니다.