지상권인수와 소멸, 지상권설정 경매공부

지난 포스팅에서 경매공부와 관련하여 지상권설정에 대한 일반적인 개념과 지상권의 효력기간에 대하여 알아보았다.

 

이번에는 실제 지상권과 관련한 계약의 청구권과 경매과정에서 인수가 가능한지 여부에 대하여 알아보기로 한다.

 

만약 일정한 토지에 지상권을 설정하고 상가건물을 건축하여 임대사업을 하다가 건물이 현존한 상태에서 기간이 만료되었다고 가정해보자.

 

존속기간이 만료되는 동시에 토지를 사용할 수 있는 권리가 사라졌다고 해서 건물을 철거해야 한다면 경제적인 손실을 입게 된다.

 

 

 

그래서 민법에서는 지상물이 현존하는데 지상권의 존속 기간이 만료된 경우, 지상권자인 임차인에게 2가지의 특별한 권리를 인정해주고 있다.

 

첫번째는 계약갱신청구구건으로, 토지의 임차인이며 건물의 소유권자인 지상권자가 토지소유자인 지상권설정자를 상대로 지상권설정게약을 갱신해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

 

이는 임차인이 아직 상가건물을 헐어버리기에는 아까운 상태이니 지상권설정계약을 갱신해 달라고 청구하는 권리이다.

 

 

계약갱신청구권에 따라 토지소유자가 청구에 무조건 따를 필요는 없으면 거절할 수 있다. 만약 토지소유인이 계약을 거절하면 건물 소유권자는 상가건물을 매입할 겻을 요구할 수 있는 권리가 발생하는데 이를 지상물매수청구권 이라고 한다.

 

이 경우 토지소유자는 임차인이자 건물소유권자의 매수청구를 거절 할 수 없다. 건물이 현존하는 상태에서 지상권의 존속기간이 만료되면 건물 소유자는 토지소유자에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

 

만약에 이를 거절한다면 해당 건물에 대한 매입을 청구할 수 있는 것으로 멀쩡한 건물을 헐어버리는 사회적 손실을 막는 의미가 있는 민법상의 조항이다.

 

 

 

지상권은 무조건 인수되어야 할까?

 

지상권은 건물에는 설정할 수 없다. 그러므로 경매부동산에 지상권이 설정되어 있다면 토지경매와 관련한 사건인 것이다.

 

토지경매에서 지상권의 인수와 소멸에 관한 분석은 특히 중요한데, 지상권이 인수된다면 낙찰자가 토지를 취득하더라도 토지사용 권리는 여전히 건물소유자에게 있기 때문이다.

 

토지의 가치는 토지를 물리적으로 구성하고 있는 흙이 아니라, 지상과 지하에 걸친 공간을 사용하여 수익을 내는데 있다. 그러므로 사용권이 포함되지 않은 소유권은 경매에서 껍데기에 불과한 셈이다.

 

 

 

지상권은 원칙적으로 인수된다.

 

지상권은 원칙적으로 경매에 의해 매각되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 지상권의 효력자체가 토지의 소유자가 바뀌어도 지상권은 그대로 존속한다는 내용을 본질적으로 포함하고 있다.

 

토지소유권이 경매로 넘어간다고 해서 달리 해석할 근거는 없다. 게다가 근저당권처럼 객관적가치를 명확이 산정할 수 있는 것도 아니므로 배당으로 보상해주고 소멸시킬수도 없다.

 

 

 

지상권은 소멸되는 경우도 많다.

 

지상권이 설정된 토지의 경매는 무조건 입찰을 포기해야 할까? 원칙이 있다면 예외가 있기 마련이다.

 

지상권은 소멸되고 예외적으로 인수된다고 잘못 알고 있는  사람들도 많지만 정확히 개념을 짚고 넘어가야 한다.

 

경매공부에서 부동산에 설정된 권리가 지상권뿐이라면 위에서 살펴본대로 인수될 수 있지만, 다른 권리와 함께 설정되어 있는 경우에는 설정된 순위에 따라 달라진다는 점을 유의해야 한다.

 

글 참조 : 김재범씨의 부동산권리분석의 바다에 빠져라