경매공부, 지상권의 개념과 임대차계약 효력기간

부동산 경매공부에서 지상권과 지역권은 매우 중요하다. 민법 제279조에 따르면 지상권은 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 토지를 사용하는 물권을 의미한다.

 

공장이 필요한 A라는 사람이 토지가 없다면 토지를 소유하고 있는 B에게서 땅을 빌리고 공장을 건축할 수도 있다.

 

이 경우 A와 B는 공장건물이 들어서는 토지에 대하여 임대차계약을 체결하고 공장을 건축하게 되는데 이럴때 공장주인 A의 토지 사용권은 임차권에 속하는 것이다.

 

임차권은 채권이기 때문에 배타적인 권리는 아니다. 즉, A와 B 사이에만 한정된 권리이므로 제3자에게 권리를 주장할 수는 없다.

 

 

그런데, 만약 토지 소유주인 B가 소유권을 C에게 이전하면 공장주 A와 새로운 토지의 주인인 C사이에 분쟁이 발생할 수 있다.

 

A가 공장건축을 완공하고 소유권보존등기까지 마친 상태라면 임대차계약은 제3자에게도 효력이 있지만 임대차 기간이 만료되기 전에 등기한 공장이 멸실되거나 낡아서 못 쓰면 효력은 사라진다.

 

공장주 A의 입장에서는 제3자에 대한 효력이 사라지고 다른 사람에게 공장을 팔 경우에도 토지 소유자의 동의를 얻어야 하는 등 입지가 불안할 수 밖엔 없다.

 

 

 

이럴때 설정하는 권리가 바로 지상권이다. 불안정한 토지 임차인의 입지를 견고하게 만들고 법적인 권리를 보장받을 수 있다는 장점이 있다.

 

토지 소유주인 B와 임차인 A가 지상권설정 계약을 체결하고 토지 등기부에 지상권을 설정하면, 임차인 A는 토지 사용에 관한 물권을 확보하고 자신의 권리를 배타적으로 행사할 수 있다.

 

이때 임차인 A는 지상권자가 되고 임대인 B는 지상권설정자가 된다.

 

 

 

지상권의 효력은?

 

토지사용권

지상권자는 지상권설정계약의 목적범위 내에서 토지를 사용할 권리를 가지며 지상권은 물권이므로 절대적이고 배타적이다.

 

지상권자는 제3자에게 지상권을 양도하거나 지상권이 유지되는 동안에 그 토지를 임대할 수도 있고, 토지의 소유자가 바뀌어도 새로운 토지 소유자에게 지상권을 주장할 수 있다.

 

 

 

지상권의 존속기간

지상권설정계약을 체결할때 기간을 정하기는 애매한 측면이 있다. 그래서 민법에서는 지상권의 최단 존속기간을 규정하고 강제하고 있는데 지상권최단존속기간은 다음과 같다.

 

1) 석조, 석회조, 연와조나 이와 유사한 건물이나 수목 소유를 목적으로 하는 경우는 30년

2) 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3) 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

 

 

 

지상권설정계약에서 존속 기간을 별도로 약정하지 않거나, 최단 존속 기간보다 짧게 쌍방이 합의해도 지상권은 최단 존속 기간동안 유지된다는 점을 주의하여야 한다.

 

 

본 포스팅은 김재범씨의 <부동산 권리분석의 바다에 빠져라>를 참조하여 개인적으로 부동산 경매공부를 하면서 작성된 글임을 알려드립니다.