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알쓸신잡/경제금융

전세vs월세, 임대인과 임차인의 임대차계약 선호?

by 香港 2015. 1. 19.
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전세 또는 월세,

임대인과 임차인이 선호하는 방식은?

  

결혼적령기의 젊은 남녀가 결혼생활을 하게 되면서 가장 먼저 경험하게 되는 문제중에 하나면서 가장 심각한 사안이 보유한 돈과 살고 싶어하는 집값의 차이이다. 사회적으로 지금은 많이 완화되었다고는 하지만 아직도 남자는 집을 준비하는데 주도적인 역활을 하여야 하고 여자는 혼수품을 준비하여 시댁으로 들어가거나 시댁의 식구가 되어 살아야 한다는 가부장적인 결혼문화가 남아 있기 때문에 젊은 남자가 겪어야 하는 심적인 부담감이 아주 크다고 할 수 있다.

 

그래서, 결혼을 포기하거나 특별한 인연이 생길때까지 결혼에 대한 생각을 보류하고 있는 젊은이들을 자주 볼 수 밖에 없는데 최근에는 정부에서 신혼부부의 전세자금 대출제도를 활성화하는등 많은 부분에서 개선이 되고 있다.

 

특히 전세제도는 우리나라에만 존재하는 제도로 영어표기도 jeonse라고 하는 것을 보면 고유명사화가 된 것이나 다름없는데 부동산임대방식에서 전세와 월세의 선호방식과 향후 전망에 대해 알아보겠다.

 

 

 

 

전세의 장단점

 

부동산계약 자체에 사기가 없다고 가정을 하면 전세는 임차인에게 매우 유리한 제도이다. 임차인으로서는 전세금만 있으면 정해진 2년의 기간동안 추가적인 비용의 지불없이 계속해서 집을 사용할 수 있고 보일러등의 각종 집안시설물에 대해서도 본인의 과실이 있지 않는 한 임대인이 보수를 해주는 것이 통례이므로 비용이 별로 들지 않고 또한, 임차기간이 끝나면 다시 전세금을 반환받아 몫돈으로 사용할 수 있기 때문이다.  

 

전세가 월세에 비해 세입자에게 유리한 이유는 전세금은 내 돈이지만 월세는 사라지는 돈이고, 전세는 목돈을 계속 유지할 수 있지만 월세는 목돈을 다시 만들어야 한다. 일반 월급생활자가 생활에 필요한 돈들을 공제하고 난 후 목돈을 만들기가 쉽지 않다는 것을 생각하면 전세제도가 앞으로도 계속해서 유지되는 것이 임차인에게는 훨씬 유리한 일이다

 

임대인은 전세금을 받아 2년동안 재테크를 해서 일정수익을 얻긴 하지만 요즘같은 저금리시대에 은행이자로는 수익이 형편없고 새로운 이익을 창출한다는 것이 위험이 따르기 때문에 함부로 주식이나 펀드 또는 수익형 부동산에 투자한다는 것이 말처럼 쉽지는 않다.

 

임대인에게 전세제도가 좋은 점은 목돈을 투자금으로 이용하여  레버러지효과에 가까운 투기적자금으로 활용하는 방법이므로 전세를 선호할 수도 있다. 적은 자본으로 많은 집을 보유할 수 있도록 전세나 대출을 활용한다면 소자본으로도 몇채에 가까운 집을 보유할 수 있기 때문이다.

 

 월세의 장단점

 

결국 전세는 집값이 상승할 것이라는 기대를 가지고 다른 사람의 돈을 끌어들여 부동산을 매매하는 차익을 노리는 투자자에게 좋은 방식이고 월세는 안정적 수익을 선호하는 사람에게 좋다.

 

주거용부동산에 대한 임대차제도가 누구의 입장에서 유리한지를 살펴보려면 임대인인 집주인들이 어떤 방식을 원하는지 파악하면 되는데 실제 대부분의 임대인은 월세를 선호한다. 만약 보증금 1억에 100만원의 월세가 있는 주거용부동산을 가정한다면 투기적수요자가 아닌 이상에는 굳이 전세로 바꾸고자 하는 임대인은 없다. 이는 월세가 임차인인 세입자에게 유리하다는 것을 반증하는 것이며 전세에서 월세로 전환하려는 집주인들로 인해 전세가격이 상승하는 원인이 되기도 한다.

 

이런 이유로 최근 전세가격이 상승하는 이유도 집값이 올라서라기보다는 임대인과 임차인이 선호하는 임대차방식의 차이로 인하여 전세 물량에 대한 수요와 공급이 맞지 않기 때문이다.

 

엄밀한 의미로 본다면 우리나라에서 전세제도가 유지되고 있는 근본적인 이유는 집값이 계속 오른다는 전제가 있기 때문이다. 만약 집값이 내려갈 수도 있다고 하면 임대인들은 전세보다 환금성이나 고정자산의 변동이 수월한 월세를 선호하게 될 것이다. 

 

전국적으로 부동산 가격을 주도하는 하는 곳이 흔히 말하는  강남 3대장인 강남구, 서초구, 송파구 3곳이며 이외에 일부 주거요건이 탁월한 곳에서 진행되고 있는 재건축아파트를 제외하고는 현재 부동산에 대한 상승동력이 많이 사라진 상태이다.

 

인플레이션이 심한 시대에는 투자할 곳도 많고 투자수익의 단위도 크기 때문에 전세자금을 목돈으로 활용하려는 임대인들로 인해 전세를 선호하기도 했지만 이제 저금리시대와 저성장시대로 접어들면서 마땅한 투자수익처를 찾아보기 어려운 시대가 되었다.

 

현재 우리나라는 월세시장으로 부동산 임대차방식이 변경되는 과도기를 겪고 있다고 본다. 전세매물이 점차 줄어들고 전세를 선호하는 임차인 세입자들의 수요는 여전하기 때문에 앞으로도 전세가격은 꾸준히 상승될 확률이 높은 편이다.

  

전세가격이 매매가격에 근접하게 되면 일반적으로 집값이 상승되지 마련이지만 특정한 지역을 제외하고 현재 부동산열기가 식어버렸다는 점을 감안한다면, 매매가격이 더 이상 상승하지 않는다면 전세가 사라지는 속도는 빠르게 진행될 것이고 앞으로의 부동산 시장은 전세와 월세에서 매매와 월세만 남게 되지 않을까 예상한다.

 

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