부동산 경매공부하기, 분묘기지권의 인정기간

분묘기지권이란 남의 토지에 분묘(무덤)를 둔 경우에 관습상 인정되는 법정지상권의 일종이다. 타인의 토지에 묘를 소유하고 있는 사람이 다른 곳으로 이장하지 않고 토지 소유자의 토지인도 청구를 거부할 수 있는 권리로 이는 조상을 모시고 차례를 지내는 우리나라의 관습과 문화 때문에 생겨난 권리로 보아야 한다. 

 

묘를 이장하는 것을 꺼리는 사람이 많기 때문에 성문법규정은 없지만 관습법에 따라 강한 영향력을 발휘하기도 한다. 분묘기지권이 성립한 토지를 낙찰받으면 사실상 그 토지를 온전히 사용하거나 수익을 낼 수 없으므로 입찰자는 반드시 현장을 방문해서 묘가 있는지 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

 

 

분묘기지권의 성립여부

 

토지소유자의 승낙을 얻어 설치한 분묘 : 토지 소유자의 승낙을 얻어 묘를 두었다면, 묘가 생기면서 무조건 분묘기지권이 성립한다.

 

토지 소유자의 승낙없이 설치한 분묘 : 남의 토지에 승낙없이 묘를 만든 경우에는 원칙적으로 분묘기지권이 인정되지 않는다. 그러나 20년간 평온하고 공연하게 점유했다면 시효가 성립하므로 분묘기지권은 성립하게 된다. 여기서 '평온하다'는 것은 점유를 취득하거나 보유할 때 법률상 용인되지 않는 폭력적인 행위를 하지 않았다는 뜻이다. 또한 '공연하다'는 것은 몰래 점유하지 않았다나는 말이다.

 

그러나 분묘기지권은 봉분등 묘가 있다고 인식할 수 있는 형태를 갖춘 경우에만 인정된다. 봉문이 없거나 몰래 묻혀 있어서 객관적으로 알수 있을만한 외형이 없다년 인정되지 않는다.

 

자기 소유의 토지에 설치한 분묘 : 토지 소유자가 자신의 토지에 료를 쓴 후에 분묘기지에 대한 소유권을 유보(토지소유권은 이전하지만 분묘를 계속 둘 수 있는 분묘기지권은 그대로 분묘 소유자에게 두기로 함)하거나, 묘를 함께 이장한다는 특약을 하지 않고 토지를 처분했을때에는 분묘기지권이 성립한다. 묘가 있는 토지를 낙찰받을 경우에 성립하는 분묘기지권은 대부분 이런 경우가 많다.

 

 

분묘기지권의 인정기간

 

분묘기지권은 기간이 따로 없다. 과장해서 말하면 '영원히' 인정된다. 분묘기지권의 존속기간은 민법의 지상권 규정을 따르지 않는다. 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따르는 것이다. 그러나 그렇지 않는 경우에는 권리자가 묘를 계속 지키고 가꾸어서 존속하는 동안에는 분묘기지권도 인정된다고 본다(2009. 5. 14 선고 2009다1092 판결'분묘철거등'), 경매로 토지를 취득하면서 분묘 소유자와 기간을 정했을 리가 없으니, 경매로 취득한 토지의 분묘기지권은 영원히 인정된다고 생각해야 한다. 그렇기 때문에 법정지상권보다 분묘기지권이 훨씬 강력한 권리이다.

 

 

분묘기지권의 인정범위

 

분묘기지권은 묘가 있는 토지 전체에 영향을 미치는 것은 아니지만 봉문만 인정하는 것도 아니다. 분묘기지권은 묘를 지키고 제사를 지내는 데 필요한 범위내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이므로, 묘의 터전뿐만 아니라 필요하다면 그 주위의 공터를 포함한 지역도 사용할 수 있다(대법원 2011.11.10 선고 2011다63107 판결 '토지인도.손해배당'), 간혹 표가 있는 토지를 낙찰받아서 묘 소유자와 분쟁이 발생했을 때 봉분 주위에 울타리를 쌓거나 가축들을 방목해서 제사를 지내지 못하게 방해하는 사람도 있는데, 이는 분묘기지권의 판례에 따라 불이익을 당할 수도 있다.

 

그러나, 분묘기지권의 효력이 미치는 범위에 속한다고 해서 새로운 묘를 만들 수는 없고 새로운 봉분을 쌓는 것도 안 된다. 부부중 배우자 한쪽이 먼저 사망하여 묘를 썼는데, 나중에 사망한 배우자를 합장하여 묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다는 점을 유의하여야 한다.

 

 

부동산 경매공부와 분묘기지권

 

부동산 경매공부를 하는데 있어서 분묘기지권은 무조건 성립한다는 전제로 생각하고 입찰여부를 결정하여야 한다. 남의 토지에 허락없이 묘를 쓰고 아직 20년이 지나지 않았더라도 토지의 전소유자가 이런 사정을 입증해주리라고 기대하기는 어렵기 때문이다. 그렇기 때문에 경매공부를 함에 있어서 묘가 있는 토지는 일단 피해야 하는 것이 일반적이다.

 

그러나 무조건 입찰을 포기해야 하는 것은 아니다. 대부분은 토지 한가운데에 묘를 쓰는 경우는 별로 없고 주로 토지 한쪽에 치우쳐서 있기 때문에 묘가 위치한 부분을 빼고도 활용할 만한 면적이 있다면 입찰을 고려해 볼만 하다.

 

 

분묘 토지의 입찰포기 여부

 

경춘가도가 있는 가평부근에 농지가 경매에 나왔다고 가정을 해보자. 만약 면적은 1000평이고 남서향으로 완만한 경사를 이루고 있고 토지의 모양도 길어서 200~250평씩 계단식으로 분할하여 4~5가구의 전원주택을 짓기에 안성맞춤이며 용도지역상 계획관리지역이고, 전기도 들어오고 진입로도 닿아 있어서 허가에도 큰 문제가 없는 토지이다.

 

그런데 매각명세서에 지상에 분묘수기 소재로 표시되어 있다면 일단 묘의 현황을 파악해야 한다. 감정평가서에 묘의 현황과 위치를 표시하는 사진이 첨부되어 있으므로 손쉽게 확인이 가능하다. 이때 묘가 토지 한쪽편에 치우쳐져 있고 분묘기지권이 성립하는 부분을 제외하고 나머지 토지를 활용하는데 크게 문제가 없다면 토지의 감정평가금액과 최저매각금액을 제대로 계산해서 분묘기지권으로 공제할 면적을 감안하여 800평 정도를 활용할 수 있을 것으로 판단할 수 있다.

 

이 토지에 개발행위 허가를 득하고 기본적인 공사를 한 후에 필지를 분할 하여 그 중 분묘기지권 필지는 건드리지 않는 범위내에서 일부의 토지를 처분하고 전원주택으로 이용할 수 있을 것이다. 이렇듯 분묘기지권이라고 해서 무조건 입찰을 포기해야 할 것은 아니고 경매공부에서 권리분석을 제대로 해서 나머지 토지의 활용여부가 가능한지 판단하고 입찰을 하면 된다.