총부채상환비율제도, DTI 는 어떻게 작용하는가?

DTI 총부채상환비율제도

 

DTI는 연간소득에서 1년에 갚아야 하는 원리금 상환금액이 차지하는 비율을 의미한다.

 

가계소득을 기준으로 돈을 빌릴수 있는 비율로 이 범위내에서 대.출.액을 결정한다. 일반적으로 DTI 비율이 낮추면 원금 상환능력이 올라가게 되고 DTI가 높다면 상환능력이 약하다는 의미로 해석할 수 있다.

 

DTI 비율을 낮추면 주택구입시 발생하는 은행권에서 빌리는 돈을 효과적으로 줄일 수 있기 때문에 과열된 주택경기를 완화 할 수 있고 금융회사의 부실채권 발생을 방지할 수 있다. 또한, 부동산경기 침체에 따른 가계경제의 파산을 막을 수 있는 안전장치가 된다.

 

 

 

DTI 제도의 장점은?

 

연간 소득이 5천만원인 직장인이 있고 정부에서 총부채상환비율 비율을 40%로 정했다. 이 경우 연간 부담하는 원리금 상환액은 5천만원의 40%인 2,400만원 범위 내에서 대.출.이 가능하다.

 

대.출. 기간과 금리에 따라서 돈을 빌릴 수 있는 한도가 결정된다. DTI가 40%라고 해도 상환가능기간이 늘어나면 돈을 빌릴 수 있는 금액은 늘어나게 된다.

 

DTI 비율의 높고 낮음에 따라 정부는 개인 또는 가계에 돈을 빌려줄 수 있는 총금액을 제한할 수 있다. 만약 부동산 경기가 과열되었다면 DTI 비율을 낮추어 투기수요를 억제할 수 있고 이를 통해 부동산경기를 효율적으로 관리할 수 있다.

 

 

DTI 제도의 문제점

 

DTI는 소득수준이 높은 사람과 낮은 사람을 구분하지 않는다. 연간 1억원의 소득자가 연 4,000만원을 상환해도 생활에 어려움이 없지만 3,000만원인 사람은 연간 1,200만원을 원리금으로 갚아야 하므로 가계경제 생활은 어려워 진다. 

 

또한, 돈을 빌려주는 기간을 장기로 할 경우 보다 많은 금액을 빌릴 수 있게 된다. 상환만기 10년 또는 15년이냐에 따라 돈을 빌리는 금액은 약 50% 정도 차이가 날 수 있는데 이는 DTI 제도만으로는 부동산시장을 효과적으로 제어할 수 없다는 것을 의미한다.

 

DTI제도와 함께 주택담보금액에 따른 대.출.비율을 의미하는 LTV 주택담보대출비율과 병행하여 총금액을 제한하는 정책을 같이 사용하는 이유가 바로 여기에 있다.

 

 

 

부동산 침체시 DTI 비율상향?

 

정부에서는 부동산경기가 오래 침체되면 경제성장율을 끌어올리기 위한 임시방편으로 경기진작을 위한 여러 카드를 만지작거리게 되는데 이때 DTI 비율을 상향하여 부동산 가격을 끌어올리고 싶은 유혹에 빠지게 된다.

 

부동산 경기가 호황일때 DTI 규제를 완화는 즉각 효과를 발휘하지만 침체국면에서는 효과가 크지 않고 천천히 나타나게 되는데 이는 주택구입자들의 입장에서는 돈을 빌리는 금액이 늘어나게 되므로 금융비용만 증가할 수 있다.

 

 

중.장기적인 관점에서 볼때 부동산경기 불황국면에서 규제완화는 임시방편적인 부동산 대책에 불과하다. 부동산 가격에 거품논쟁이 있는 상황이라면 DTI 카드는 위험하다. DTI 규제완화 효과가 나타나지 않거나 미미하다면 오히려 시차를 두고 부동산시장의 거품붕괴로 이어질 수 있기 때문이다.

 

이는 2007년 9월에 국제금융위기를 앞두고 미국의 서브프라임 모기지 사태에서 알 수 있다. 미국정부는 월가의 건의를 받아들여 기준금리 인하정책으로 주가지수 하락과 부동산가격의 붕괴를 막으려고 했지만 실제로는 부동산가격과 주가지수가 오히려 폭락하였다는 점에 주목하여야 한다.

 

 

 

최근 정부의 DTI 비율과 LTV 비율을 조정하여 효과적으로 부동산경기의 과열을 일단 멈추게 하는데 성공하였다. 앞으로도 부동산 경기의 안정을 위해 적절한 비율로 규제를 지속하여 국가경제를 안정적으로 운영하는 것이 가장 바람직하다.