아파트 하자 소송, 하자진단업체과 법무법인 선정 소송절차 알아보기

아파트를 시공한 건설회사는 분양 입주를 한 후에 발생하는 각종 하자에 대해 처리할 의무를 지도록 한다. 시공 하자는 일반적으로 1년차, 2년차, 3년차, 5년차, 10년차 하자로 분류되며, 세대와 직접적으로 연관이 있는 전유부분에 대한 하자는 1년차에 집중되어 있다.

 

1. 1년차 하자 : 전유부분 하자
2. 2년차 하자 : 마감재에 대한 하자로 벽지, 도장, 바닥재 등의 마감재 손상이나 하자
3. 3년차 하자 : 주요 설비나 시설에 대한 하자로 전기, 수도, 난방시설의 손상이나 하자.
4. 5년차 하자 : 단열, 방수로 인한 외벽, 지붕, 지하주차장 등 누수, 단열 불량 또는 내외부 마감, 창호, 문, 계단 등의 하자
5. 10년차 하자 : 구조적 안전에 대한 하자로 아파트 건축물의 주요 구조부 균열이 붕괴 등 하자.   

 

 

보증기간 내에 하자가 발생하면 시공사에 하자 보수를 요청할 수 있다. 만약 요청한 하자에 대해 제대로 보수는 안하고 차일 피일 미루면서 시간만 보내게 되면 결국에는 소송을 통해 해결하여야 한다.

 

하자보증 기간이 지난 후에 발견된 하자는 시공사의 책임이 면책된다. 그렇지만 하자 보증기간에 발생한 하자를 제대로 보수하지 않았다면 보증기간과 상관없이 계속 유효한 하자로 분류되어 차후 소송을 제기할 수 있다.

 

 

 

 

 

하자 보수를 원활히 이행하지 않는 시공사에 대해서는 법원에 하자로 인한 손해배상 청구를 할 수 있다. 이를 하자소송이라 하며 소유주들 각자는 소송에서 채권자가 될 수 있다.

 

여기서 채권자라는 의무는 시공회사에 하자보수 또는 하자배상을 청구할 권리를 가진 사람을 말한다. 채권자는 각자 개인이 시공회사를 상대로 하자배상청구소송을 할 수도 있고, 아파트단지에서 단체로 하자소송을 제기할 수도 있다.

 

이 경우 대부분은 입주자대표회의와 관리사무소가 나서서 소송을 제기하고 지원하게 된다. 소유주 세대가 갖고 있는 채권(시공사에 대한 하자배상 청구권)을 양도받아 소송업무를 진행한다. 이를 채권양도위임서라고 하며 채권자들이 갖고 있는 청구권을 위임받은 후 소송업무를 대행할 법무법인을 선임하게 된다.

 

하자배상 청구 소송을 진행하는 법무법인은 소송대리인이 되며, 입주자대표회의와 협의하여 구분소유권자(채권자)의 채권양도위임서를 받아 그 지분만큼 소송을 준비하게 된다.

 

 

 

1) 하자 진단 회사 선정

시공사가 하자 보수를 성실하게 이행하지 않았기 때문에 발생한 청구소송이므로, 어떤 하자가 얼마만큼 있는지, 최소 시공사가 계획했던 설계도면대로 제대로 공사를 이행했는지 등을 전문적인 진단업체를 선정하여 정확한 하자보수 물량을 산출하여야 한다. 

 

하자진단회사는 일반적으로 적격심사 입찰방식으로 선정하며 비용은 아파트 규모에 따라 다르지만 1천세대를 기준으로 한다면 현재 기준에는 약 1,000~2,000만원을 전후로 발생한다.

 

이들 하자진단회사는 대부분 소송을 대리하는 법무법인과 협력하는 업체들이 많기 때문에 연계된 법무법인을 소송대리인으로 선정하게 되면 상호 협의를 통해 하자진단비를 승소 후 지급하는 조건으로 계약을 체결할 수 있다. 만약 패소한다면 지급하지 않는 것으로 계약을 체결하면 된다.

 

2) 하자발견 및 산출내역서 작성

하자진단업체는 관리사무소로부터 그동안 발생한 세대별, 공용부분별 하자신청서를 제출받게 된다. 시공 설계도를 참조하여 전체적인 하자를 진단, 적출하고 산출내역서를 작성한다.

 

이때 중요한 것은 하자 판단이 확실하지 않은 항목들을 하자금액에 산입하지 않는 것이 중요하다. 일부 못된 회사들은 하자소송을 유도하기 위하여 하자청구 금액을 무리하게 부풀려서 현혹하는 경우도 있다.

 

이렇게 되면 큰 배상금액을 기대하고 소송을 진행했지만 나중에 승소후 받게 되는 배상액은 차떼고 포떼고 여러 단계를 거쳐 주민들에게 실적이라고 내놓기도 우스운 금액을 받을 수도 있다.

 

실제 하자 진단된 산출내역서에서 최소 80% 이상은 승소 금액으로 인정받도록 해야 한다. 하자진단회사들이 입찰에 참여할 때 승소율 리스트를 제출하게 되면 과거 소송실적에서 실제 하자배상금액으로 청구한 청구액과 승소액의 비율을 참조한 후 같이 할 수 있는 업체인지 결정하자.

 

 

 

 

 

3) 시공사와 하자보수 협의

하자진단업체에서 산출된 내역서에 의거하여 시공사에 최종적으로 내용증명으로 하자보수를 요청하여야 한다. 만약 시공사에서 적극적인 협상 자세를 보이고 산출내역서의 금액을 참조하여 그에 상응하는 주민 숙원사업, 대부분은 외부 도색, 옥상방수, 지하주차장 방수, 기타 1~2건 정도에서 선택해서 협의를 하게 된다.

 

시공사는 아파트측이 제출한 하자내역서에 문제가 있다는 내용을 서면으로 알리면서 그들의 입장을 표시하고, 상호 협의과정에서 외부 도색이나 주차장 바닥시공 등과 같은 사업의 종류와 범위를 결정한다.

 

이상과 같이 시공사와 적정수준에서 합의종결이 되면 가장 좋은 해결방법이지만 대부분의 경우 미흡한 보상을 제시하므로 원만한 협의가 되지 않는다면 본격적인 하자소송 절차에 돌입하게 된다. 

 

 

 

 

4) 하자소송 법무법인 선정

앞서 말했듯이 하자진단 회사는 소송을 담당하는 법무법인과 계약이 체결되어 있거나 또는 자회사인 경우도 많다. 만약 하자진단회사가 성실하게 업무를 수행해 왔다면 이들과 연계된 법무법인과 계약조건을 협의하여 수의계약으로 하자소송계약을 체결하면 업무 협조 측면에서는 가장 좋은 결과를 기대할 수 있다.

 

하자소송 계약에서 중요한 조건은 승소에 따른 법무법인의 수수료이다. 대부분의 아파트 주민은 수수료율이 높은지 낮은지에 대해 민감하고, 다른 아파트와 비교하려고 한다. 이런 측면을 고려한다면 세대 규모에 맞게 베스트 수수료로 협약을 체결하는 것이 좋다.

 

수수료율은 매우 중요하므로 절대 장난치지 말것을 권유한다. 부정한 수입을 생각하다가 큰코 다칠 수 있으므로 명심했으면 한다. 

 

수수료율 다음으로 중요한 것은 패소할 경우 법무법인에서 모든 비용을 부담한다는 내용이 명시되어야 한다. 이런 계약조건이라면 채권양도를 하는 소유주들이 패소에 따른 비용부담으로 부터 자유롭고, 심리적인 안정감을 갖게 되므로 높은 비율로 하자 소송에 참여하게 된다.

 

5) 하자배상 청구 소송 제기

법무법인은 아파트에서 받은 채권양도위임서에 따라 전체 세대중 위임세대의 지분만큼 하자소송 청구서를 관할 법원에 제기한다. 하자소송 청구 소장에는 하자배상액 산출내역서와 증거자료를 첨부하여 제출한다. 하자배상 청구액은 하자소송기간 중에 법원 감정평가가 이루어질 때까지는 소송의 청구금액 변경이 가능하다.

 

법원의 감정평가는 소장이 제기된 후 6개월이 경과하면 법원에서 선임한 감정평가인이 아파트단지를 방문하여 산출내역서에 표시된 사항들을 검사하고 하자감정가액을 산출한다. 법원은 전문가의 감정서를 근거로 하자내역의 존재 여부와 책임 소재 그리고 배상액을 판단하게 된다.

 

 

 

 

 

6) 법원의 판결

법원은 모든 증거를 검토하여 판결을 내린다. 그 결과에 따라 시공회사는 배상금을 지급해야 하지만 이에 불복하는 경우 항소할 수 있다.

 

우리나라 법원은 시공사의 보호를 위해 건축물의 경과년수 1년마다 약 5%씩 자연 차감분을 인정하는 판결을 내리고 있다. 이 의미는 입주후 5년째에 하자소송을 제기하여 10억원의 배상판결이 나왔다면, 판결금액에서 5년 * 5%의 건축물 내구성의 자연 감가상각분을 적용한다는 의미이다. 따라서 청구금액에 대한 판결이 100% 인정되어도 실제 배상받는 금액은 70~75% 전후가 된다.

 

배상금액은 법무법인이 수령한다. 법무법인은 수령받은 금액에서 계약조건에 따라 수수료율과 각종 인지대 및 영수증빙에 따른 제 비용을 차감한 후 아파트에 배상금액을 지급한다.

 

법원의 판결은 공용부분과 전유부분을 분리하여 판결하므로 전유부분의 배상액은 개별 소유주에게 지급하여야 한다. 입주자대표회의는 판결과 함께 배상금액을 받는 소유주를 확정해야 한다. 즉, 00년 00월 00일을 기준으로 등기부등본상의 소유주에게 해당 금원을 전달한다는 내용을 공고하는 것이 좋다.

 

그동안 소유주들이 바뀌는 경우도 있고, 배상금액의 주인이 누구인지를 미리 알려야만 분쟁의 소지가 없게 된다. 공용부분의 배상액은 하자보수금으로 적립한 후 하자소송과 관련한 보수비용으로 집행하면 된다.