부동산 경매, 임차인의 대항력 요건과 효력 알아보기

부동산 경매공부에 관심이 있어 경매물건에 대한 권리분석을 조금이라도 공부했다면 임차인의 대항력여부를 판단하기 위해서는 임차인이 실제로 해당 주택에 거주하고 있는지 따져봐야 한다.

 

실제 경매참여를 위해 해당 물권을 조사하는 입찰자 입장에서는 임차인이 살고 있는지를 명확히 확인할 수 있는 방법이 없기 때문에 대항력을 갖춘 임차인이 실제 거주하고 있는 것으로 인정하고 권리분석을 하는 것이 바람직하다.

 

 

'대항력' 이란 이미 발생한 법률적인 관계가 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 의미하는데 여기서 말하는 '임차인의 대항력'은 세를 살고 있는 임차주택의 집주인이 다른 사람으로 바뀌더라도 자기가 살고 있는 임차권을새로운 집주인에게 주장할 수 있는 힘을 말한다.

 

그런데 임차권은 다른 권리들과는 달리 기존의 집주인과 체결한 임대차계약만으로는 대항력이 발생하지 않고법에서 명시한 일정한 요건을 갖추고 있어야만 한다.

 

임차권 대항력의 요건과 효력

 

임차세대가 집주인과주택에 대한 전월세 임대차계약을 체결한 후, 해당 주택으로 이사(점유)를 한 후 동사무소에 전입신고를 마치면 그 다음날 0시부터 제3자에 대한 임차권리를 주장할 수 있는 대항력이 발생한다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 4. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

우리나라는 전입신고와 점유라는 두 가지 요건을 모두 충족하면임차인도 대항력이 발생한다. 위의 두가지 요건이 같은 날에 발생하지 않고 각각 일어났다면 나중에 충족된 날에 대항요건이 생긴 것으로 본다.

 

 

전월세 계약을 한 사람이 이사를 한 후 전입신고를 바로 하지않고 1주일후에 신고했다면 이사 날짜가 기준이 아니라 전입신고를 한 다음날 0시부터 기산점이 된다. 전입신고를 먼저 하고 나중에 이사를 했다면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생기는 것이다.

 

그런데 임차인이 이사한 날은 기록으로 남지 않으니 경매 입찰자 입장에서는 알 수 없다. 따라서 입찰자는 전입신고를 긴준으로 경매 주택 임차인의 대항력 발생 시점을 판단할 뿐이다. 대항 요건을 구비해 대항력이 생겨도 중간에 다른 곳으로 전출하면 대항력은 소멸된다.

 

다시 전입신고를 해도 기존의 대항력이 소급되지 않으므로 다시 전입한 다음날 0시부터 새로운 대항력이 발생한다. 그만큼 대항력의 취득 시점이 늦어지는 셈이다.

 

 

주민등록의 대항력

 

주민등록제도는 주택임대차보호법에서 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백하게 인식할 수 있도록 해주는 공시 방법의 하나로대항력의 요건중 하나로 규정하고 있다.

 

부동산 경매공부와 임차권 권리분석에 있어서 주민등록이 제3자로 하여금 임차권의 존재를 알 수 있는지 여부가 매우 중요한데 이를 대항력의 요건으로 규정하기 위해서는 형식적인 주민등록만으로 된 것은 부족하고 점유관계가 주민등록에 의해임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 한다.(대법원 1999년 4월23일 선고 98다 32939 판결)

 

 

가령 자신의 주택에서 살던 사람이 B에게 주택을 팔고 임차인으로 계속 살고 있다고 가정하자. 기존의 집주인이 주택의 매매잔금을 받은 날부터 세입자가 된 것으로 새로운 집주인 B가 소유권이전 등기를 한참 후에 할 경우 제3자는 새로운 소유권이전등기가 되기까지는 이전 집주인이 계속 살고 있으므로 권리관계 변동이 있다고 생각하기 어렵다.

 

따라서 집을 매도한 사람의 주민등록은 변동이 없는 상태이므로 새로운 집주인 B가 소유권이전등기를 마치기 전에는 기존의 집주인이며 임차인이 된 사람의임차권이 대항력을 인정받을 수 없는 것이다. B가 등기를 마쳐야만 이전 집주인였던 사람이 임차인이 되었다는 것을 제3자도 비로소 알 수 있기 때문이다.

 

 

임차권 대항력의 효력

 

임차인에게 대항력이 발생하면 주택의 매입한 사람인 양수인(낙찰자도 양수인에 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 임대인의 지위란임대차계약에서 발생하는임대인의모든 권리와 의무를 말한다.

 

임대인은 대항력이 있는 주택에 대하여 소유권을 취득했더라도임대차의 만기까지 임차인에게 주택을 비워줄 것을청구할 수 없으며 만기가 된 후 이사를 가면 임대차보증금을 반환하여야 한다. 이때 권리관계도 같이 승계되므로 기존의 임대차계약에 월세 등의 약정조건이 있었다면 경매 낙찰자는 만기시점까지 세입자에게 청구할 수 있다.

 

경매 낙찰 후 임차권의 인수

 

부동산 경매공부 및 실전 경매과정에 있어서 임차권은 해당 경매의 성공을 좌우할 수 있는 가장 중요한 요소이다. 임차권도 권리의 하나이지만 앞서 설명하였듯이 대항력의 요건을 갖추었을때만 권리가 생기므로 대항 요건을 구비하지 못한 임차권은 어떠한 경우에도 낙찰자에게 인수되지 않는다.

 

대항 요건이 있는 임차권은 그 대항력으로 인하여 매각되더라도 낙찰자에게 인수되는 본질을 지닌다. 그렇지만 대항력을 갖춘 시점보다 선순위로 '금전이 목적인 권리'가 있다면 그 권리의 보호를 위해 임차권은 소멸되기 때문에 전월세 계약시에 이를 확인하여야만 법의 보호를 받을 수 있다는 점이다.