주택시장 폭락기 재개발 재건축, 기본적인 투자 포인트를 알아보자.

강남발 부동산 상승으로 촉발되어 지난 5~6년간 활황이던 재건축사업은 우크라이나 전쟁으로 인한 국제금리의 상승으로 PF자금 대출과 승계가 막히면서 된서리를 맞고 있습니다. 

 

특히 지난 2016년부터 시작된 주택시장 대세상승기와 맞물리면서 2021년 하반기에 영끌족이라는 신조어 까지 탄생시키며 엄청난 폭등세를 보였었죠. 그런데 이제는 지나친 상승에 대한 반발 심리와 고금리의 영향으로 주택시장은 나락으로 떨어졌습니다.

 

 

요즘에는 시공사와 조합원 간 분양가 책정과 공사대금 인상문제로 마찰이 일어나고 있으며 재개발사업도 매몰비용을 걱정해야 하는 지역도 생기고 있습니다. 불확실한 사업성때문에 재건축이나 재개발 투자 수요가 급감하고, 대출금리 상승에 따른 움추림으로 당분간은 자기 자본으로 무장한 실수요자를 중심으로 바뀔 것으로 생각합니다.

 

 

위 표는 올해 2023년 1월에 최신으로 발간된 DL E&C(대림건설)의 재건축절차도입니다. 사업추진 단계별로 필수적인 업무들이 잘 요약되어 있습니다. 위 표를 봐도 잘 알 수 있듯이 재건축 재개발은 사업추진이 쉽지 않고 단계별로 소요되는 기간도 엄청납니다.

 

그렇기 때문에 재개발, 재건축사업 투자는 신중해야 하며 다음과 같은 2가지 포인트를 잘 이해하신 후 투자를 해야 하겠습니다. 첫번째는 조합원의 추가 분담금이 적거나 일반분양가와 조합원의 분양가 차이가 큰 곳을 고르고 두번째로는 사업진행 속도가 빠른 곳에 투자해야 합니다.

 

 

1) 조합원 추가 분담금이 작은 곳

대지지분이 높아야 일반인에게 분양을 많이 할 수 있고 사업수익이 많이 발생합니다. 사업수익은 조합원들의 분담금을 낮추는 가장 큰 플러스 요인입니다 .

재개발, 재건축의 구역 면적대비 조합원숫자가 무조건 적어야 합니다. 지분쪼개기 등으로 조합원이 많아지면 일반분양이 줄어 들게 되고, 사업성이 떨어지므로 조합원의 분담금은 커집니다.

재개발, 재건축사업이 아닌 도시환경개선사업은 주상복합으로 건축됩니다. 이런 곳은 일반분양이 적어도 상가 분양이 많아지므로 훨씬 더 큰 수익이 발생하고 사업성이 유리합니다.

 

 

2) 사업진행 속도가 빨라야 하는 이유.

재개발, 재건축의 투자 수익률은 사업속도가 결정합니다. 사업이 늦어질수록 각종 금융비용 등 추가비용이 늘어나고 분담금이 커집니다. 반면 사업이 빠르면 일반 비용이 줄어들게 되므로 수익률이 좋아집니다.

조합원이 일심동체로 단합되어야 사업속도가 빨라집니다. 각종 동의서 등을 제때 제출해서 막힘없이 진행되어야 합니다. 그런데 현실은 큰 이권이 개입되는 구조이므로 반대파가 생기고 헐뜯고 고소하고 방해공작이 난무합니다.

조합원 모두에게 골고루 혜택이 갈 수 있도록 집행부들이 사심없이 일처리를 하고 추진을 해야 하는데 이 부분이 가장 어려운 부분입니다.

 

특히 요즘은 위 2가지에 더해 시공사의 건설시공비 인상이라는 큰 암초가 있기 때문에 분양가 마찰이 발생하고 있습니다. 주택경기가 완전히 죽은 상태에서 시공사도 입찰과 시공을 꺼리고, 분양이 불확실한 상태이므로 부동산 시장이 되살아야 나야 하겠습니다.