영끌 1인가구의 내집마련 - 보금자리론 활용법

문재인정부의 부동산정책 타이밍미스로 인해 많은 젊은 층들이 기회의 상실로 인해 등을 돌리고 있다. 코로나로 인한 취업위기와 실업, 공정한 경쟁이 보장되지 않는 분노를 부동산 실기로 인한 불만으로 표출되고 있는 것이다.

 

현재 부동산과 관련하여 정부도 뾰족한 대응책이 어렵다는 점이 문제라고 할 수 있다. 야당과 언론은 강남 3대장 지역의 재건축초과이익 환수에 따른 공급이 부족했다는 점을 지적하고 있지만 이 부분에는 동의하기 어렵다.

 

강남지역에 재건축을 한다고 공급량이 대폭 늘어날 수 없다. 재건축 단지 총수량을 3만세대로 본다면 이중에 20% 정도에 해당하는 6천세대가 3~5년에 걸쳐 공급될 뿐이다. 물론 없는 것보다는 낫겠지만 근본적인 해결이 될 수 없다.

 

최근에 드러난 빅히트엔터테인먼트의 상장 공모행사에 60조원에 가까운 시중 자금이 몰렸다는 점을 간과해서는 안된다. 10억원짜리 아파트를 6만채를 살 수 있을 정도의 거대한 유동자금이 수익을 쫓아 언제든 부동산가격을 상승시킬 수 있으므로 결국 보유세인 종부세 인상밖에는 억제책이 없다는 말과 다름이 없다.

 

 

이제 현실로 돌아와 보자. 부동산 가격은 이미 상승했고 정부의 대책은 대부분 다자녀 또는 부양가족이 있는 중장년층이 혜택을 볼 수 있는 분양시장의 활성화와 임대주택의 공급밖에는 없다고 할 수 있다. 

 

그럼 1인가구는 어떻게 해야 할까? 젊고 결혼을 안했다는 이유로 고시원이나 오피스텔을 전전해야 하는 것인가? 1인가구는 분양시장에서 애초에 자격조차도 형성되기 어렵다는 점을 감안한다면 영끌 자금까지 모아서 매매시장에 뛰어들 수 밖에는 없다.

 

그것이 갭투자이건, 소형평수 아파트이건 중요하지 않다. 현재의 월급과 모아놓은 돈으로 1년에 1~2억씩 뛰고 있는 소형평수도 정상적으로 잡기는 어렵다는 현실이라는 것이다. 결국 내 자본과 영끌 대출까지 모아서 매매로 구입하여야 한다. 그런데 여기에도 함정은 있다. 

♣ 주담대(주택담보대출)는 LTV의 40%이며 9억원이하 주택에 해당한다.

서울과 수도권은 전부 투기과열지구로 지정되어 있다. 투기과열지구에서 주택담보대출은 LTV의 40% 이하로 대출되며 9억원이하의 주택만 해당이 된다. 

 

1인가구로서 금수저로 태어났거나 떼돈을 벌어 놓은 극소수를 제외하고는 언감생심 꿈을 꾸기도 힘든 금액대이다. 9억원의 40%인 3억6천만원을 제외한 5억4천만원 또는 이 비율로 자기 자본이 들어가야만 한다. 

 

6억원대의 소형평형 아파트라면 2억4천만원은 주담대로 끌어오고 3억6천만원은 내돈이라는 말이다. 대기업에서 10년이상 월급장이로 보내도 모을까 말까한 금액이므로 대부분의 1인가구는 그림의 떡이고 실현가능성이 거의 없다.

 

♣ 보금자리론이 영끌 1인가구에게 한줄기 서광이 있다.

우선 보금자리론은 대상을 알아보자. 연소득 7천만원 이하의 무주택자가 해당이 된다. 이정도면 대부분의 1인가구가 해당이 되며 부부합산 소득은 8천5백만원 이하여야 한다. 물론 자녀들이 있다면 한도는 약간 증가한다.

 

그렇다면 보금자리론을 받을 수 있는 부동산이 궁금해진다. 6억원 이하의 주택을 구입할 때 LTV 70%까지 대출이 가능하다. 정확히 이야기하면 4억원까지는 LTV 한도가 70%이며 5억원 이상 6억원이하 주택은 LTV의 60% 까지 가능하다. 

보금자리론의 한도액은 3억원까지 가능하므로 서울과 수도권에서 3억원~6억원대 이하의 아파트를 구입할 때 LTV 60~70% 수준의 대출을 받아서 주택을 구입할 수 있으므로 큰 도움이 되고 불가능을 가능하게 만들어 줄 수 있다.

 

보금자리론은 대출조건도 유리하다. 30년동안 고정금리로 2.23%이며 만40세이하인 경우 체증식으로 상환이 가능하므로 소득이 적은 시기에는 조금씩 갚아 나가고 소득이 피크로 올라가는 시기에 더 많은 원리금을 납부하면 된다.

 

대략 이정도이므로 젊은 1인가구나 결혼한지 얼마 되지 않은 부부들은 보금자리론을 파는 것이 훨씬 유리하다고 할 수 있다. 

 

♣ 보금자리론과 주담대의 대출금액 비교

5억원짜리 주택을 구입한다는 것을 가정해 보자. 위에 알아보았듯이 보금자리론은 LTV 60%이고 주담대는 LTV 40%가 한도이다.

 

주택담보대출은 5억원 짜리 주택을 구입할 때 2억원까지 대출을 받을 수 있으며 내 돈은 3억원이 필요하다.

→ 5억 주택매매 시 내돈 3억원+주택담보대출 2억원으로 구입

보금자리론은 5억원짜리 주택을 구입할 때 3억원까지 대출을 받을 수 있으며 내돈은 2억원이 필요하다.

→ 5억 주택매매 시 내돈 2억원+보금자리론 3억원으로 구입

 

내돈 2억원이 있다면 5억짜리 집을 구입할 수 있다. 물론 이자율 2.23% 고정금리이므로 1달에 약 70만원의 이자는 감수해야 한다.

 

♣ 보금자리론의 최대효과는?

위에서 설명했듯이 보금자리론은 4억원 주택매매까지는 LTV 70%이고 4억원초과 6억원까지는 LTV 한도가 60%이며 최대 한도액은 3억원이다.

 

즉, 4억원짜리 주택을 구입할때는 LTV 70%인 2억8천만원을 보금자리론 대출로 받고 내돈은 1억2천만원이면 가능하다.

같은 이치로 4억3천만원 주택을 구입할때 최대 한도액인 3억원이 대출한도가 되며 6억원까지는 계속 동일하다.

 

이 점을 생각한다면 4억3천만원 주택을 구입하는 것이 가장 유리한데 여러가지 점을 고려해 볼때 4억3천만원~6억원까지 주택매매에 보금자리론을 이용한다면 최대의 효과를 볼 수 있다.

♣ 영끌 1인가구는 언제쯤 보금자리론 이용?

한국 남성의 평균 취업연령과 소득을 고려해 볼때 조금 무리해서 저축을 한다고 가정하면 1년에 약 1,500~2,000만원까지도 가능하다. 20대 후반에 취업을 하고 10년이 경과하면 4억3천만원짜리 주택을 구입할 수 있는 연령에 도달한다.

 

물론 집에서 어느 정도는 약간의 지원을 받는다면 그 시기는 훨씬 앞당겨져 30대 초중반에 보금자리론을 이용해 서울 변두리지역이나 평촌,산본, 일산 등 1기 신도시지역에서 주택매매에 도전을 하자. 

 

이들 지역에서 전용 49타입(22평형)이나 전용 59타입(26평형)의 아파트까지도 노려볼 수 있다는 점이 보금자리론의 매력이라고 할 수 있다.