아파트 하자 소송, 하자진단업체과 법무법인 선정 소송절차 알아보기

ㅎ아파트 시공한 건설회사는 분양 입주를 한 후에 발생하는 각종 하자에 대해 처리할 의무를 진다. 하자는 일반적으로 1년차, 2년차, 3년차, 5년차, 10년차 하자로 분류되며 아파트 전유부분에 대한 하자는 1년차에 집중되어 있다.

 

1년차 하자 : 전유부분 하자

2년차 하자 : 마감재에 대한 하자로 벽지, 도장, 바닥재 등의 마감재 손상이나 하자

3년차 하자 : 주요 설비나 시설에 대한 하자로 전기, 수도, 난방시설의 손상이나 하자.

5년차 하자 : 단열, 방수로 인한 외벽, 지붕, 지하주차장 등의 누수, 단열 불량 또는 내외부 마감, 창호, 문, 계단 등의 하자

10년차 하자 : 구조적 안전에 대한 하자로 아파트 건축물의 주요 구조부 균열이 붕괴 등 하자.   

 

 

보증기간 내에 하자가 발생하면 시공사에 하자 보수를 요청할 수 있으며, 보수가 제대로 되지 않으면 소송을 통해 해결 할 수 있다. 보증기간이 지난 후에 발견된 하자는 시공사의 책임이 면책되지만, 보증기간에 발생한 하자를 제대로 보수하지 않았다면 해당 하자는 보증기간과 상관없이 계속 유효한 하자로 분류되어 차후 소송을 제기할 수 있다.

 

하자 보수를 원활히 이행하지 않는 시공사에 대해서는 법원의 판단을 빌어 하자를 보수하는 비용을 손해배상으로 청구할 수 있는데 이를 하자소송이라 하며 이때 소유주들은 소송에서 채권자가 된다.

 

이들 채권자들로부터 위임을 받아 소송을 진행하는 법무법인은 소송대리인이 되며, 채권자들의 채권양도위임서를 받아 그 업무를 집행하게 된다. 일반적인 소송절차는 다음과 같다.

 

 

1) 하자 진단 회사 선정

시공사가 그동안 하자 보수를 제대로 성실하게 이행하지 않았다면 하자진단에 대한 전문적인 업체를 선정하여 정확한 하자보수 물량을 산출하여야 한다. 

하자진단회사는 일반적으로 적격심사 입찰방식으로 선정하며 비용은 세대규모에 따라 다르지만 1천세대를 기준으로 하면 현재 기준으로는 1,000~2,000만원을 전후로 발생한다. 

 

2) 하자발견 및 산출내역서 작성

하자진단업체는 관리사무소로부터 그동안 발생한 세대별, 공용부분별 하자신청서를 제출받고, 설계도를 참조하여 전체적인 하자를 적출하고 산출내역서를 작성한다. 이때 중요한 것은 확실하지 않은 하자 항목을 무리하게 부풀리지 않아야 하며  하자산출내역서에 표시된 하자보수 금액에서 최소 80% 이상은 인정받을 수 있도로 하여야 한다.

 

3) 시공사와 하자보수 협의

하자진단업체에서 산출된 내역서를 시공사에 전달하고 하자보수 협의를 실시한다. 이때 상호간의 의견 일치를 보이면 합의종결이 되며, 아파트측과 시공사가 협의되지 않으면 하자소송을 위한 준비를 하여야 한다.

이때 시공회사는 아파트측이 제출한 하자내역서에 문제가 있다는 점을 서면으로 회신을 보내며, 상호 협의시에는 외부 도색이나 주차장 바닥시공 등과 같은 사업의 종류와 범위를 결정한다.

 

 

4) 하자소송 법무법인 선정

일반적으로 하자진단회사는 소송을 담당하는 법무법인과 계약이 체결되어 있거나 또는 자회사인 경우가 많다. 따라서 하자진단회사와 연결된 법무법인과 계약조건을 협의하여 수의계약으로 하자소송계약을 체결할 수 있다.

하자소송 계약에서 중요한 조건은 승소에 따른 법무법인의 수수료율이다. 아파트 주민은 수수료율이 높은지 낮은지에 대해 민감하며 잘된 계약의 조건으로 이 수수료율 하나만 가지고 따지게 된다.

따라서, 수수료율이 가장 중요하고 그 다음으로는 패소할 경우 법무법인에서 모든 비용을 부담한다는 내용이 명시되어야 한다. 이런 계약조건을 있어야만 채권양도를 하는 소유주들이 심리적인 안정감을 갖게 되고 높은 비율로 하자 소송에 참여하게 된다.

 

5) 소송 제기

법무법인이 관할 법원에 하자소송을 제기한다. 소장을 작성하고 관련 산출내역서와 증거자료를 첨부하여 제출하고 소송기간중에는 소송가액의 변경이 가능하다.

법원의 감정평가는 소장이 제기된 후 6개월이 경과하면 법원에서 선임한 감정평가인이 아파트단지를 방문하여 산출내역서에 표시된 사항들을 검사하고 하자감정가액을 산출한다. 법원은 전문가의 감정서를 근거로 하자내역의 존재 여부와 책임 소재 그리고 배상액을 판단한다.

 

 

6) 법원의 판결

법원은 모든 증거를 검토하여 판결을 내린다. 그 결과에 따라 시공회사는 배상금을 지급해야 하지만 이에 불복하는 경우 항소할 수 있다. 법원은 시공회사의 보호를 위해 1년에 5%씩 승소금액에서 자연 차감분을 인정하는 판결을 내리는 편이다. 예를 들어 입주후 5년째에 하자소송을 제기하여 10억원의 배상판결이 나온다면 여기에서 5년*5%의 건축물 내구성의 자연 감가상각분을 적용하여 실제로는 75%를 지급하라고 판결을 내리게 된다.

 

법원판결은 공용부분과 전유부분을 분리하여 판결하며, 전유부분의 배상액은 개인별 소유주에게 지급하여야 하며, 공용부분의 배상액은 하자보수금으로 적립한 후 하자소송에 제기한 하자 항목에 대한 보수비용으로 집행하여야 한다.